Gestión del Proyecto durante la Fase de Operación (Facility Management)
Actualizado: 1 jun 2022
En proyectos nuevos, lo ideal es implementar la Gestión del Ciclo de Vida desde la fase de planeamiento, pero se puede implementar en cualquier momento para lo que quede de su vida útil de funcionamiento. La fase de operación se caracteriza por una larga duración y numerosas influencias externas, incluyendo el deterioro normal de los materiales y los daños físicos. Finalmente, se deben tomar decisiones relativas a la extensión de la vida de servicio o la remoción de la estructura.
La Gestión del Ciclo de Vida es un enfoque de gestión para conseguir una funcionalidad y calidad efectivas en costos. Los costos de toda la vida se relacionan no solamente con los costos directos de diseños, construcción, inspecciones, mantenimiento, mejoras, etc. del activo, sino también con los costos indirectos y beneficios probables relacionados con su uso y con el medio ambiente en donde se encuentra localizado. También, resulta necesario determinar los criterios de desempeño en cuanto a funcionalidad y calidad técnica.
Los costos iniciales son relativamente fáciles de calcular, mientras que los costos de mantenimiento de la obra son difíciles de estimar con precisión. Generalmente, los costos de demolición no son significativos en el momento inicial cuando se traen a valor presente, debido a su lejanía en el tiempo. Sin embargo, cuando llega el momento, nunca existen los recursos económicos para hacerlo.
El propietario de una obra debe decidir si está dispuesto a pagar más por el proyecto durante la construcción y menos para el mantenimiento o hacer una obra más económica inicialmente, pero con unos costos más altos en los mantenimientos futuros.
Respecto a las consideraciones ambientales, deben ser tenidas en cuenta las implicaciones para el medio ambiente durante la construcción, durante la operación y durante el desmantelamiento, resultando con frecuencia en diferencias importantes en los procesos constructivos y en las características de los equipos y materiales utilizados.
Facility Management
La gestión de los proyectos durante la operación esta íntimamente relacionado con lo que se denomina Facility Management, disciplina relativamente reciente que reconoce la importancia de una gestión estratégica de las construcciones una vez que son puestas en operación, buscando preservar su valor económico durante todo su ciclo de vida.
Esta función busca asegurar la funcionalidad y el funcionamiento del entorno de la edificación a través de la integración de personas, lugar, procesos y tecnología.
Las etapas previas de la gestión de los proyectos deben realizarse teniendo en cuenta las necesidades que surgen durante esta etapa y deben proveer las herramientas y procedimientos requeridos para que esta gestión se realice apropiadamente.
Disposición Final
Todas las estructuras alcanzan el fin de su vida de servicio. Es en esta fase donde se requiere de un sistema de información robusto, el que tendrá suficiente información respecto a los diseños, construcción, mantenimiento, reparaciones o mejoras al activo, para permitir un juicio bien informado para la toma de decisiones sobre el futuro del inmueble.